Original von EricF
bleiben 7.000€ zum Tilgen bzw. Rücklagen bilden, was muss ich am Anfang noch abziehen? Welche Nebenkosten kann ich nicht auf die Mieter umlegen?
- Anfänglich 1 % Tilgung, also 1.900 € im ersten Jahr. Bleiben noch 5.100 €
- Dazu kommen Kosten für die Grundsteuer, kA vielleicht 300€ 
- Auf jeden Fall Verwaltungskosten, entweder du setzt einen Verwalter ein oder du machst es selbst. Dann brauchst du aber trotzdem Versicherungen: Gebäudeversicherung, Vermieterrechtschutz, evtl. Mietausfallversicherung aber da gibt es geteilte Meinungen drüber
- Steuern! Du musst die gesamten Miteinnahmen, also die 15.000 €, mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern. Davon kannst du allerdings Zinskosten (NICHT die Tilgung!), Versicherungen, Grundsteuer absetzen.
- Zudem schreibst du die Immobilie je nach Alter mit 2 bis 2,5% jährlich ab (nur den Teil des Hauses, nicht den Bodenanteil weil der ja keinen Wert verliert). wären in deinem Fall also vielleicht 2% von 150.000 €, also 3.000€ (ist nur ne Schätzung).
Steuern also grob überschlagen:
15.000 Mieteinnahmen
- 8.000 Zinskosten
- 3.000 Abschreibung
- 300 Grundsteuer
- 500 Versicherungen (nicht sicher ob realistischer Wert)
- eventuelle Kosten für Instandhaltungen (nicht die Rücklagenbildung)
= 3.200 zu versteuernde Einnahmen
3.200 * Persönlicher Grenzsteuersatz, wenn du ganz gut verdienst liegt der vielleicht bei 40 %
3.200*40% = 1.280 € Steuern
Bei einem Annuitätendarlehen (was eigentlich Standard ist), verschiebt sich ja mit der Zeit das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen. Du zahlst also konstant die 9.900 Euro Rate im Jahr, der Anteil der Zinsen wird aber immer kleiner, weil die 4% Zinsen ja immer nur auf den Restbetrag gezahlt werden. Damit ist mehr "Platz" für die Tilgung. Daraus resultiert aber, dass du auch mit den Jahren immer weniger Zinskosten absetzen kannst, nach ein paar Jahren macht sich das schon bemerkbar, plötzlich musst du nicht mehr 3.200 € versteuern, sondern 4.000, am Ende sind es 11.000 wenn du kaum noch Zinsen zahlst. Wie sich das auswirkt kannst du ja selbst ausrechnen.
Nettorendite (Jahr 1):
15.000 Mieteinnahmen
- 9.900 Kreditkosten (8.000 Zinsen + 1.900 Tilgung)
- 300 Grundsteuer (?)
- 500 Versicherungen (?)
- 1.280 Steuern
= 3.020 € Nettorendite.
Davon darfst du dann noch die Instandhaltungsrücklage bilden bzw. musst direkt die eine oder andere Reparatur zahlen. Es bleibt also leider nicht so viel übrig.
Ich hoffe ich hab in der Rechnung jetzt nichts vergessen.
Will dich damit nicht entmutigen, ich habe selbst ähnliches vor. Sieht nur leider nach Abzug aller Kosten nicht mehr ganz so schön aus wie auf den ersten Blick. Andererseits darf man aber auch nicht vergessen dass einem die Inflation fast die Zinsen bezahlt bei den niedrigen Zinssätzen zur Zeit. Zudem kannst du ja schon damit rechnen, dass du die Mieten mit der Zeit immer mal erhöhen kannst (vergleich mal mit dem Mietspiegel wie viel Spielraum da wäre).
