Hi,
ich bin momentan zur Untermiete (Freiberufler) und der Hauptmieter hat selbst gekündigt, also suche ich aktuell nach einem neuen Büro. Habe dann mal nach "kaufen" gesucht und eine eventuell interessante Bürofläche gefunden, zu der ich mal nach Meinungen fragen wollte:
- 360.000 Kaufpreis, 143 m², 3. Stock eines Bürogebäudes direkt am Amts- und Landgericht Köln (30 Sekunden Fußweg zum Eingang des Gerichtsgebäude, ich parke immer vor dem zu kaufenden Büro wenn ich zu Gericht muss)
- Baujahr 1982, vor 8 Jahren Fenster und Elektrik gemacht, Fernwärme, vier Stellplätze in der Tiefgarage vom Justizzentrum
- nicht besonders hübsch von außen, funktionaler 80er Jahre bau, innen gut erhalten und modernisiert lt. Fotos
- aktuell vermietet an Rechtsanwälte für 25k JNKM, abzüglich 3k nicht umlagefähiges Hausgeld, macht Faktor 16,4 was schon stark ist
- das Kölner Justizzentrum ist marode, Amts- und Landgericht ziehen nächstes Jahr provisorisch in das nebenanliegende alte Gebäude der Arbeitsagentur, bis 2028 soll ein neues Justizzentrum neben dem bisherigen gebaut werden
- Anbindung ÖPNV ist gut (18 Minuten Straßenbahn zum Hauptbahnhof), mit dem Auto schnell auf der Autobahn
Geplant wäre das bei Faktor 17,1 (mit Kaufnebenkosten) erstmal vermietet zu lassen. Ich weiß nicht ob das Leerstandrisiko signifikant ist, bei unmittelbarer Nähe zum Gericht, oder ob sich nicht immer eine Anwaltskanzlei finden wird, die sich einmietet. Wenn nicht, könnte ich aber auch selbst einziehen und es als Büro nutzen.
Wenn ich das in Kreditrechner im Internet eingebe komme ich bei 5(!)% Tilgung und Zinsbindung über die gesamte Laufzeit auf 17;1 Jahre (inkl. Nebenkosten und 50k EK) mit einer Rate von 2000 Euro (1,9% Zins), bleibt das Büro für die aktuell 25k p.a. vermietet, zahlt es sich locker selbst ab.
Bei Gewerbemietverträgen hat einen das Gesetz wohl auch nicht so an den Eiern, wie es als Vermieter von Wohnungen ist, zudem könnte ich ganz gut was von der Steuer absetzen. Macht sowas Sinn? Der Faktor klingt zu gut um wahr zu sein.
Edit: ich konnte direkt in die Unterlagen Einsicht nehmen. Lt. Mietverträgen sind die Räume aktuell einzeln vermietet zu je 12,50/qm, die 25k JNKM kommen hin (mit noch vier vermieteten Stellplätzen). Das Gebäude ist eines von sieben die zusammen gehören, Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind ca. 140k, die Dächer (Flachdächer) sind sanierungsbedürftig.
