Vor einiger Zeit hab ich im Internet eine Immobilie gesehen für die ich mich interessiere. Das ganze war von einem Maklerbüro eingestellt, wodurch also im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen wäre. So weit so gut.
Nach zwei Besichtigungen habe ich dann vom Makler diverse Unterlagen angefordert, wie beispielsweise einen bemassten Grundriss und eine Berechnung des umbauten Raumes, die ich zur Abstimmung der Finanzierung benötige, sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die ich für mich selbst zur Information benötige.
Nach einigen Tagen kamen dann auch ein paar Unterlagen (beispielsweise Baubeschreibung, Auszug aus dem Grundbuch usw.) aber die oben aufgeführten Unterlagen fehlten noch. Er wollte diese nachliefern, bat mich aber schonmal ein Angebot abzugeben, damit er mit den Eigentümern verhandeln könnte.
Mein abgegebenes Gebot habe ich erstmal recht tief angesetzt, allerdings direkt mit dem Vermerk, dass ich für weitere Verhandlungen die restlichen Unterlagen benötige.
Seit dem ist der Makler kaum noch zu erreichen und vertröstet mich entweder auf später oder weiss plötzlich nichtmal was ein bemasster Grundriss ist. Ich weiss nicht, ob er einfach unfähig ist, die Unterlagen nicht vorliegen oder er mich auf Grund des niedrigen Angebots nicht mehr Ernst nimmt. Auf jedenfall werde ich jetzt versuchen direkt Kontakt zum Eigentümer aufzunehmen und mit dem zu verhandeln.
Meine Frage ist jetzt, verliert der Makler auf Grund seines unkooperativen Verhaltens zumindest teilweise die Ansprüche auf seine Provision oder reicht die Kontaktanbahnung alleine aus um die volle Provision zu kassieren?
Original von cheetah83
[...]
Die genannten Fragen kann ich dir nicht beantworten. Aber was ich weiß ist, dass viele Makler Exklusivverträge schließen, die es dem eigentlichen Vermieter/Verkäufer verbieten, die Immobilie eigenhändig weiterzugeben.
Somit muss per Vertrag zwischen Verkäufer und Makler immer der Weg über den Makler gehen.
Original von cheetah83
Meine Frage ist jetzt, verliert der Makler auf Grund seines unkooperativen Verhaltens zumindest teilweise die Ansprüche auf seine Provision oder reicht die Kontaktanbahnung alleine aus um die volle Provision zu kassieren?
nein
€: nein/ja
Das hab ich befürchtet.
Ist es denn realistisch, dass für ein 2 Jahre altes Haus beim Kauf vom Bauträger keine bemassten Grundrisse und Berechnungen des umbauten Raumes zu den Unterlagen gehörten oder müssten die irgendwo vorliegen?
Für eine Kreditvergabe sind das natürlich unbedingt erforderliche Unterlagen.
Natürlich sind diese bei einem neuen Objekt vorhanden.
Derzeit braucht man die aber im jetzigen Stadium mMn nicht unbedingt.
Es geht erst mal um Wohnfläche und Grundstücksgröße und Lage.
Beschreibe doch mal deine Informationen aus der Besichtigung und nenne die bekannten Daten.
Es wird ja ein normaler Grundriß sein, oder hast Du negatives festgestellt?
Es geht mir ja um die Finanzierung. Ich sehe keinen Sinn dadrin über den Preis zu verhandeln, wenn die Gefahr besteht, dass die Bank nachher sagt, dass das Haus den Kaufpreis nicht wert ist und deshalb die Finanzierung scheitert.
Außerdem hätte ich ja mit der Bewertung der Bank eventuell ein Argument dafür, dass der gewünschte Preis der Eigentümer zu hoch angesetzt ist.
Ich bin bisschen verwirrt. Die Finanzierung kommt doch eh erst im letzten Schritt oder?
1.Schritt: Du bekommst Eckdaten wie m² Zahl Baujahr etc.
2.Schritt: Unterzeichnen einer NDA und Zugang zu detaillierten Angaben
3.Schritt: Bekunden von konkretem Kaufinteresse und Erhalt von spezifischen Dokumenten & Abgabe des Angebots
Und wenn der Makler zwischengeschaltet ist wirst du immer die Provi zahlen müssen. Was meinste wieviel Bock der Eigentümer hat schritt 2&3 100mal durchzuführen 
bei mir war die Reihenfolge anders - habe morgen Notartermin zum Vertrag unterschreiben.
1. Anschauen, grob über Details sprechen
2. nochmal anschauen, weitere Details und Kaufpreis verhandeln
3. nach Einigung über den Preis mit den Unterlagen zu einem Finanzberater zwecks Angebotseinholung gehen
4. Kreditgenehmigung abwarten vom Finanzberater (ist verbindlich von Seiten der Bank, auch wenn noch kein Vertrag mit Bank geschlossen ist)
5. Notartermin
6. Kreditvertrag mit Bank unterschreiben
Ich habe keinerlei Bauinformationen liefern müssen, lediglich Exposee, Grundriss, Adresse und paar Bilder. Baulastenheft, Bauplan oder andere architekturbedingten Infos wollte die Bank (Sparda Bank) nicht haben.
Ich musste interessanterweise nicht mal einen Finanzierungsplan aufstellen, es wurden einfach Pauschalen angesetzt bei mir - eine Person 1120 Euro ca. pro Monat.
edit: Und ab nächste Woche rechne ich dann mit den ersten Rechnungen :-(
PS: Wenn Du von einem Neubau (2 Jahre) sprichst sollte das ja 200.000+ kosten. Da würde ich einfach einen Gutachter einschalten und die 2.000 oder so dafür zahlen um sicher zu gehen das es einigermassen passt, dieser wird auch den Wert ermitteln können. Aber ist doch eh ein Großteil noch im Garantiebereich, oder? Die Bank wird hier vermutlich keine Schätzung abgeben ob es den Betrag wert ist. Ab 300.000 wird bei den meisten Banken afaik ein Guthaben eingefordert...
Hallo Glücksfisch,
ich wäre da eher vorsichtig, was Kreditgenehmigung heißt.
Der Finanzberater gibt nicht unbedingt im Namen der Bank Auskunft.
Manche Vermittler sagen gar viel, wenn der Tag lang ist.
Bei Dir und mit der Sparda-Bank sehe ich aber eher keine Probleme und Risiken.
Beste Vorgehensweise ist auf alle Fälle, den Notarvertrag erst zu machen, wenn die / alle Kreditverträge von der Bank / den Kreditgebern vorliegen. Diese dann nach dem Notartermin unterschrieben abgeben.
Eine Wohnraumberechnung muss doch irgendwo angegeben sein, ist nirgends eine Auflistung zu finden?
Erkundige dich doch bei der Bank über den maximalen Kreditrahmen unabhängig vom Objekt. Solltet ihr euch über den Preis einig sein der im genannten Rahmen liegt und die Bank die Finanzierung verweigert, dann passt logischerweise etwas mit dem Objekt nicht. Aber zumindest könnt ihr euch schon mit dem Preis einigen und die Finanzierung hinterher klären.
Die Provision mit dem Makler ist frei verhandelbar, verhandle am Besten im Vorfeld über die Provision. Mach ihn auf die Fehlenden Unterlagen, Unkenntniss seinerseits, unkooperatives Verhalten etc. aufmerksam. Theoretisch könntest du eine Provision von 1 Cent aushandeln. Je nachdem wie groß die Nachfrage für diese Wohnung ist hast du entsprechend gute oder schlechte Karten für einen Nachlass. Du könntest auch auf die Idee kommen ein anderes Objekt, bei einem anderen Makler zu kaufen 
Da ich wahrscheinlich eine 100% Finanzierung machen werde und der Wunschpreis der Eigentümer meiner Meinung nach deutlich über dem eigentlichen Wert des Hauses liegt, sehe ich halt keinen Sinn dadrin wochenlang über den Preis zu verhandeln ohne die Finanzierbarkeit zu kennen. Außerdem erwarte ich dass die Bank einen ähnlichen Wert schätzt wie ich, so dass ich ein weiteres Argument in der Preisverhandlung habe.
Hab jetzt nochmal mit dem Makler gesprochen und ihm nochmal deutlich klar gemacht, dass ich bereit bin mehr zu zahlen als mein erstes Angebot, ich aber zuvor alle Unterlagen benötige. Diesmal klang er recht kooperativ und hat mir zugesagt, die Unterlagen zu besorgen. Mal sehn, ob es diesmal klappt.
@Paxmain: Ich glaube nicht dass die Provision grossartig verhandelbar ist. Allein durch die Kontaktaufnahme zum Makler habe ich dem im Internetangebot angegebenen Provisionssatz zugestimmt, wenn es also jetzt in irgendeiner Form zum Kauf kommt, hat er erstmal das Recht auf diese Provision. Angebote der Form "ich zahle 5k mehr fürs Haus, dafür entsprechend weniger Provision", gelten als nicht anahmefähig und müssen vom Makler nicht akzeptiert werden. Die einzige Chance besteht wohl nur, wenn wirklich gar kein anderer Interessent da ist und der Makler das Objekt unbedingt loswerden will.
Die Provision wird mit dem Abschluss beim Notar fällig, bis dahin hast du die Möglichkeit nach Lust und Laune über die fällige Provision zu verhandeln. Je näher der Abschluss umso geringer die Chance die Provision zu drücken. Und warum nicht neu Verhandeln? Der Makler kann entweder auf die ausgewiesene Provision bestehen dann ändert sich nichts oder er gibt dir tatsächlich einen Nachlass. Da versteh ich die Ablehnung einer Verhandlung nicht, das Ergebniss ist entweder 0 oder +ev.
Dein Beispiel mit 5k mehr fürs Haus dafür weniger Provision finde ich nicht besonders gut. Am besten versuchst du einen festen Preis auszuhandeln. Kenne die Zahlen zwar nicht, würde aber so vorgehen- Kaufpreis -10K und vom Provisionssatz, idr. 3,57 % nochmal 500 € abziehen. Angenommen KP 160K, dann von 150k ausgehen bei 3,57 % = 5.355 € -500 €= 4.855 €. Würde eventuell sogar 4K anbieten und mich mit dem Makler bei etwa 4.5k treffen. Ob der KP im Nachhinein 5k höher oder niedriger ausfällt ist dann egal.
Zur Info: Makler machen hin und wieder Meta geschäfte mit kollegen, bedeuted jeder bringt entweder Käufer oder Verkäufer und bekommt lediglich die Provision vom eigenen Interessenten, hat also nur 50 % der gesamten Provision die er normalerweise hätte.
Würdest du Provisionssatz und Kaufpreis posten, um konkrete Zahlen zu haben?
Original von jotha
Hallo Glücksfisch,
ich wäre da eher vorsichtig, was Kreditgenehmigung heißt.
Der Finanzberater gibt nicht unbedingt im Namen der Bank Auskunft.
Manche Vermittler sagen gar viel, wenn der Tag lang ist.
Bei Dir und mit der Sparda-Bank sehe ich aber eher keine Probleme und Risiken.Beste Vorgehensweise ist auf alle Fälle, den Notarvertrag erst zu machen, wenn die / alle Kreditverträge von der Bank / den Kreditgebern vorliegen. Diese dann nach dem Notartermin unterschrieben abgeben.
völliger blödsinn btw.
erst notarvertrag, dann kreditvertrag. so und nicht anders.
@ op
wieso fragst du wegen den unterlagen nicht den eigentümer direkt???
Provisionssatz 3,57%, angepeilter Kaufpreis 250k
Ich seh es eher so, dass der Makler im Moment ein neutraler Vermittler ist, der vorallem daran interessiert ist zum Abschluss zu kommen.
Fange ich jetzt an die Provision zu verhandeln, hab ich im grunde 2 Parteien gegen mich, also rechne ich doch lieber erstmal die zu zahlende Provision in mein Angebot mit ein und versuche zu einem günstigeren Kaufpreis zu kommen, bei dem ich am Ende das selbe zahle, wie bei deinem Vorgehen.
Jetzt wegen 500€ Provision den Makler zu verärgern, der versucht den Eigentümern klar zu machen, dass Sie ihren Wunschpreis nicht kriegen, sondern dass sie eher noch einige Tausend runter gehen müssen halte ich für kontraproduktiv. Da wäre es wahrscheinlich sogar sinnvoller, dem Makler anzubieten mehr Provision zu zahlen, wenn er die Eigentümer auf meinen Wunschpreis runtergehandelt bekommt.
Original von SmartDevil
Original von jotha
Hallo Glücksfisch,
ich wäre da eher vorsichtig, was Kreditgenehmigung heißt.
Der Finanzberater gibt nicht unbedingt im Namen der Bank Auskunft.
Manche Vermittler sagen gar viel, wenn der Tag lang ist.
Bei Dir und mit der Sparda-Bank sehe ich aber eher keine Probleme und Risiken.Beste Vorgehensweise ist auf alle Fälle, den Notarvertrag erst zu machen, wenn die / alle Kreditverträge von der Bank / den Kreditgebern vorliegen. Diese dann nach dem Notartermin unterschrieben abgeben.
völliger blödsinn btw.
erst notarvertrag, dann kreditvertrag. so und nicht anders.
@ op
wieso fragst du wegen den unterlagen nicht den eigentümer direkt???
Da die Eigentümer nicht ganz einfach sind und recht stur auf ihrem zu hohen Preis bestehen, bin ich ganz froh, dass die Verhandlungen bisher nur über den Makler laufen, der vielleicht noch als neutraler Bewerter auf sie einwirken kann.
Außerdem, wenn ich ihn schon bezahlen muss, soll er auch was tun für sein Geld. Anscheinend ist er jetzt ja auch gewillt die Unterlagen zu liefern, hat nur bisher auf Grund meines niedrigen Angebots und der Sturheit der Eigentümer keinen Handlungsbedarf gesehen.
250.000 Euro und 100% Finanzierung?
Da musst Du erstmal eine Bank finden, die das so einfach mitmacht. Finde ich fahrlässig und hört sich nicht nach einem guten Rahmen an mMn.
Bevor Du mit dem Makler sprichst solltest Du Dir erstmal Infos von Banken/Finanzberatern holen, ob und in wieweit das mit Deinen finanziellen Mitteln machbar ist. Der mögliche Spielraum (sagen wir 25.000 = 10%) beim Erwerb dann sollte da nicht im Vordergrund stehen, sondern erstmal prüfen ob Du sowas überhaupt finanzierst bekommst.
Der Makler hat sich beim Verkäufer sicherlich über die zumutbare Schmerzgrenze beim Preis informiert und es ist sowieso üblich dass der Käufer den Preis nochmal drücken will, davon gehen sowohl der Verkäufer als auch der Makler aus. Leider kennst du diese Schmerzgrenze nicht. Der Makler weiss normalerweise bei welchem Preis der Verkäufer bereit ist zu verkaufen. Du freust dich vielleicht wenn du den Preis um 5 oder 7k drücken kannst, dir aber nicht bewusst ist dass der Verkäufer auch mit 235k zufrieden ist. Es sind deine Hausaufgaben dich genau über den Marktwert zu informieren, Negativpunkte bei der Wohnung finden und vergleichbare Angebote zu kennen. Nur so kannst du mit den Verkäufern erfolgreich verhandeln.
Der Makler bekommt nach aktuellem Stand insgesamt 15k Nettoprovision, er dürfte sich über alles was 10k oder mehr bringt freuen wie ein Schneekönig. Selbst wenn du den Preis auf 240k drückst bekommt er noch 14,4k. Bin mir sicher dass bei der Provision 1 bis 2k locker drin sind, Hardliner dürften sogar über 3k aushandeln können ohne den Makler zu verärgern. Andere Leute arbeiten etwa ein halbes Jahr für dieses Geld. Und wie gesagt bei einem Metageschäft hätte dieser Makler nur noch 7.5k an Provision. Ich bezweifle dass du es schaffen wirst ihn bei einer neuverhandlung zu verärgern.
Original von SmartDevil
Original von jotha
Hallo Glücksfisch,
ich wäre da eher vorsichtig, was Kreditgenehmigung heißt.
Der Finanzberater gibt nicht unbedingt im Namen der Bank Auskunft.
Manche Vermittler sagen gar viel, wenn der Tag lang ist.
Bei Dir und mit der Sparda-Bank sehe ich aber eher keine Probleme und Risiken.Beste Vorgehensweise ist auf alle Fälle, den Notarvertrag erst zu machen, wenn die / alle Kreditverträge von der Bank / den Kreditgebern vorliegen. Diese dann nach dem Notartermin unterschrieben abgeben.
völliger blödsinn btw.
erst notarvertrag, dann kreditvertrag. so und nicht anders.
@ op
wieso fragst du wegen den unterlagen nicht den eigentümer direkt???
Wir stimmen ja an sich überein. Erst Notarvertrag unterschreiben und dann Kreditvetrag. (Die fertigen Kreditangebote der Darlehensgeber sollten aber vor dem Notarvertrag vorliegen.)
Ansonsten typische Verkäufersicht.
Ich habe schon erlebt, dass Käufer keine Finanzierung für das gekaufte Objekt erhalten haben.
Die sind dann halt gearscht. Nur Kosten für Träume.
Du bist vielleicht durch deine Münchner Erfahrungen in der Sichtweise etwas eingeengt.
wie kommst du auf 15k Provision? Von mir würde er ca. 9k bekommen, der Verkäufer zahlt in der Regel doch nichts.
Ich halte es halt für unsinnig jetzt eine Diskussion mit dem Makler um 1k-2k anzufangen, wenn er für mich beim Eigentümer noch 20k-30k rausholen soll bzw. muss, damit es überhaupt zum Abschluss kommt.