Das Thema wurde schon oft hier angesprochen und da bei mir in nächster Zeit wahrscheinlich auch der erste Immobilienkauf ansteht (wobei ich das auch schon seit Jahren sage...), mache ich mal einen eigenen Thread dazu auf.
So wie ich das bisher gelesen habe, sollte man sich auf jeden Fall vor dem Kauf entscheiden, ob man privat oder über ein GmbH kauft, da ein späterer Übertrag nochmal Notarkosten und Grunderwerbssteuer mit sich zieht und damit sehr teuer wird.
Vorteile der GmbH sind, dass man auf Mieteinnahmen nur noch 15% steuern zahlt, statt im schlimmsten Fall 45%. Das Geld ist dann aber erstmal bei der GmbH und kann mehr oder weniger ausschließlich in die gekaufte bzw. in andere Immobilien investiert werden. Also entweder Sanierungen oder eben ein Neukauf. Sobald man es sich auszahlen lässt, wird auch wieder der persönliche Steuersatz fällig, womit sich sogar eine doppelte Besteuerung ergibt. Das ganze Konzept ergibt also nur Sinn, wenn man an den Gewinn erst deutlich später ran will (eigentlich erst nach Renteneintritt).
Nachteile sind natürlich der höhere Verwaltungsaufwand. Es muss eine separate Steuererklärung erstellt werden, am Anfang kommen ein paar Tausend Euro für die Gründung zusammen. Man ist Geschäftsführer der GmbH, das heißt auch der Arbeitgeber muss informiert werden und mitspielen (keine Ahnung wie problematisch das ist, realistische Gründe warum er sich querstellen solle sehe ich eigentlich nicht). Auszahlungen sind wie schon geschrieben privat zu versteuern.
Auch der Verkauf von Immobilen ist teurer, da er auch nach 10 Jahren nicht steuerfrei wird. Außerdem muss man aufpassen, dass man nicht gewerblich agiert, da man sonst Gewerbesteuer zahlen muss. Dazu gehört wohl hauptsächlich der häufige Kauf/Verkauf und Reparaturen/Sanierungen auf eigene Faust.
Was für mich auf jeden Fall noch offene Fragen sind:
- Wie sieht es mit Krediten aus? Eine GmbH kann auch Kredite aufnehmen, aber ist das für die Bank nicht deutlich unsicherer? Privat hat man ein laufendes Einkommen + Mieteinnahmen, ersteres fällt bei der GmbH weg. Dazu gibt es auch noch die Haftungsbeschränkung bei der GmbH. Wie sehen da die Konditionen aus, vom Gefühl her würde ich sagen, die Kredite müssten deutlich teurer sein!?
- Je nachdem was ich wo kaufe, besteht die Überlegung, die Immobilie vorerst selbst zu nutzen. Das wäre aber nicht ewig, denn eine Wohnung in die ich jetzt einziehen würde, wäre spätestens wenn Kinder kommen zu groß. Da wie gesagt ein späterer Übertrag in eine GmbH teuer und aufwändig ist, wäre eine Überlegung, sie über die GmbH an mich selbst zu vermieten. In dem Fall ist man aber schlechter gestellt, da man bei einem privaten Kauf überhaupt keine Steuern zahlen würde, über die GmbH allerdings schon. Ich gehe mal davon aus, dass man die Miete auch nicht einfach auf 1€/Monat festlegen kann, allein schon wegen des Kredites, da die GmbH so praktisch keine Einnahmen mehr hätte.
- Meine Eltern haben mehrere Immobilien (privat), die ich zusammen mit meiner Schwester irgendwann erben werde. Wäre für mich eigentlich ein sehr guter Weg, die in eine GmbH zu übertragen, bei der wir beide zu 50% beteiligt sind, da man sich dann keine Gedanken über die Aufteilung machen muss. Aber geht sowas rechtlich überhaupt direkt oder müssen die Immobilien erstmal an einen der Erben übertragen werden? Müsste dann natürlich aber eine neue/eigene GmbH sein. Dazu liest man auch, dass man für jede Immobilie eine eigene GmbH erstellen kann und eine Holding, die über allen steht. Wobei ich hier irgendwie den Vorteil nicht verstanden habe, ist das nicht nur viel mehr Aufwand?
Ich hoffe es ergibt sich hier eine kleine Diskussion, alles was ich geschrieben habe ist auch Halbwissen, das ich mir irgendwo zusammen gesucht habe, also falls hier Unsinn steht, korrigiert mich gerne.
