[Geschlossen] Immobilien Investment

Als erstes sollten wir die Frage klären, warum du genau in Immobilien investieren willst. Wieso kommen andere Investments für dich nicht in Frage und wieso soll das ganze aktiv sein?

Gruß
Duc

Nun ich habe mich bei dieser Entscheidung hauptsächlich auf das "Business, Finance, and Investing" Forum von 2+2 orientiert. Das aktive Investieren gefällt mir einfach besser, weil ich da was "zu tun habe". Ich denke die Renditen werden bei aktivem Investment (eines Erfolgreichen Investors natürlich nur) aufjedenfall höher sein als bei passiven (naja dafür investiert man ja auch seine Zeit dafür). Zudem denke ich das man als aktiver Investor in dem Bereich in dem man investiert dadruch das man sich ständig damit beschäftig auch stetig besser und somit erfolgreicher wird. Mein Plan ist es sozusangen mich für eine bestimmte Richtung in der Investmentwelt zu entscheiden und in dieser Richtung dann zu versuchen so gut wie möglich zu werden. Bei 2+2 macht es den Eindruck, dass die beiden meist verbreitetsten Richtungen einmal der Finanzmarkt und einmal der Immobilienmarkt sind. Von den beiden spricht mir der Immobilienmarkt einfach viel mehr zu. Mich hat das Thema Immobilien auch schon früher interessiert und daher passt diese Richtung meiner Meinung nach am besten zu mir.

gruß Jay

Mir ist deine aktiv/passiv Definition nicht ganz klar. Heißt aktiv für dich, dass du selbst Immobilien kaufen und nicht einfach passiv in einen Immobilien-Fond investieren willst?

Original von Santalino2
Mir ist deine aktiv/passiv Definition nicht ganz klar. Heißt aktiv für dich, dass du selbst Immobilien kaufen und nicht einfach passiv in einen Immobilien-Fond investieren willst?

Ja richtig! Passiv ist für mich wenn ich mein Geld in einen Fond (egal ob jetzt Aktienfond oder Immobielienfond), in nen Index oder in sonst was stecke bei dem ich eig nichts mehr selber machen brauch. Aktiv an der Börse wäre halt zb. Day-, Swing- oder zb. Scalptraiding wo ich eig stets aktiv am Aktien kaufen und verkaufen bin. Auf dem Immobilienmarkt ist es halt ne Aktive Investition, wenn ich mir zb. eine Immobilie erwerbe welche ich dann vermieten möchte, weil ich mich halt darum kümmern muss, dass die Immobilie möglichst immer vermietet wird sowie die Immobilie auch immer instand gehalten werden muss.

Irgendjemand hier mit Erfahrung auf dem Gebiet?

Die Preise sind günstig für Direktanlage in gebrauchte Immobilien (Eigentumserwerb).
Besonders günstig sind Wohnungen/Häuser in Zwangsversteigerungen zu erstehen.

Die Rendite ist, na ja, kommt drauf an. Überraschende Ausgaben für Erhalt können einen manchmal kommen (neues Dach/neuer Fahrstuhl), und dann kostets halt Geld.

Für Selbstnutzung ist Kauf immer gut wenn man das Geld über hat. Zum Vermieten kommts drauf an. Wenn du z.B. nur eine Wohnung hast, und erwischt da Kackmieter/Mietnomaden, dann gute Nacht. Nicht nur, dass du die Miete nicht bekommst, wenn Sie nicht freiwillig räumen und wissen, wie man einen Räumungsrechtsstreit in die Länge zieht, das kostet alles - Geld und Nerven.

Ich würde Immobilien nur in der Nähe erwerben und dann nicht umziehen. Eine Wohnung von mir ist 150km weit weg, und wenn da was ist (Mieterwechsel oder ähnliches) dann geht Zeit ohne Ende drauf.

Insgesamt zwiespältige Sache das Ganze, wie gesagt, ich würde nur noch was kaufen, wenn ich es selber nutzen will. Dann weißt du, wer da wohnt und sparst jeden Monat die Kaltmiete.

Danke für deinen Post!

Jo die Punkte die du aufführst klingen plausibel.

Soviel wie ich über Immobilieninvestments gelesen hat macht man den "das Geld" beim kauf. So wie zb. bei Zwangsversteigerungen. Man versucht halt Immobilien unter Wert zu kaufen. Die Kunst ist es halt "motivierte Verkäufer" zu finden die aus verschiedenen Gründen die Immobilie unter Preis verkaufen.

Was ich auch verstanden habe ist, dass sich beim II alles um Cashflow dreht. Also das man am Ende des Monats langfristig möglichst viel Gewinn (nach abzug von Kreditkosten (wenn vorhanden) sowie Versicherungen und einzukalkulierenden Reperaturen) hat.
Im Prinzip kann man ja alle zu entstehenden Kosten einkalkulieren (klar das ist der Teil der viel Kompetenz und Erfahrung erfordert keine Frage) welche man dann mit den im Schnitt eingenommenen Mieten verrechnet. Wird ein Haus zb. einiges unter Wert erstanden entsteht oft eine möglichkeit für positiven Cashflow was somit eine gute Investition darstellt. Soweit habe ich das ganze doch richtig verstanden oder?

So wie ich es schreibe hört es sich evt. so an als würde ich mir das ganze relativ einfach vorstellen aber so ist es nicht! Mir ist klar, dass um an den Punkt zu gelangen das ganze perfekt in die Praxis umzusetzen viel Erfahrung dazu gehört!

Mit deinen Punkten stimme ich aber wie gesagt komplett überein!

gruß Jay

Wie realistisch ist es erfolg zu haben ohne Ausbildung/Studium im Immobilienbereich.

Also ich behaupte mal ein großteil privater Vermieter hat weder eine Ausbildung noch ein Studium in der Richtung gemacht.

Was ich vorher machen würde ist einen Steuerberater zu kontaktieren, wie du das ganze am besten abwickelst und dich mit den Rechten/Pflichten eines Vermieters auseinander setzen.

Das wichtigste bei Immobilien ist (neben dem Zustand natürlich) die Lage. Ohne gute Lage bringt dir die tollteste Wohnung nicht viel. Daher sollte man unbedingt (!) die durchschnittlichen Mietpreise und vor allem die Lage selbst kennen. Zwischen einer von den Werten identischen Wohnung in München und zB Magdeburg liegen Welten.

Generell musst du dir halt eine Zielrendite für dein eingesetztes Kapital überlegen und dann rechnen, ob dies Möglich ist, ob du damit eine alternative Anlage in Fonds schlägst und ob dir dies den Aufwand wert ist.

Ich gehe mal davon aus das wir hier über eine EW und nicht über ein EFH/MFH reden, da ist das ganze nochmal um einiges komplizierter, da du dich um alles selbst kümmern musst.

Bei einer EW trittst du generell Wohneigentümergemeinschaft (bestehend aus allen Eigentümern) bei und musst monatlich ein sog. Wohngeld in einen gemeinsamen Topf abtreten. Dies mindert natürlich neben den Nebenkosten den Ertrag. Aus diesem werden Modernsierungen, Reperaturen, etc. bezahlt. bei größerem Angelegentheiten kommts durchaus vor das du mal ein paar Tausend Euro nachschießen musst. Dafür ist der "aktive" Part wie du es nennst hier "überschaubar", sag ich mal. Sofern du einen ordentlichen Mieter hast, funktioniert das ganze ohne großen Aufwand.

mich würde auch interessieren, wie du mit pokergewinnen (nehme ich jetzt mal an) in immobilien investieren willst. bar kaufen?^^

meinst du sowas? http://forumserver.twoplustwo.com/30/business-finance-investing/ask-me-about-real-estate-investing-99351/

Original von PPlay
meinst du sowas? http://forumserver.twoplustwo.com/30/business-finance-investing/ask-me-about-real-estate-investing-99351/

Richtig genau das meine ich! Der Thread war der ausschlaggebende der mein Interesse geweckt hat obwohl ich mitlerweile jeden Thread auf 2+2 über REI gelesen habe ist dieser natürlich der lehrreichste von allen imo.

mich würde auch interessieren, wie du mit pokergewinnen (nehme ich jetzt mal an) in immobilien investieren willst. bar kaufen?^^

Im Prinzip schon jor. Wenn man als Immobilien Investor sehr erfahren und gut ist würde man das natürlich nicht machen sondern anstatt in eine gute Immobilie zu investieren zb. jeweils 33% in 3 gute Immobilien zu investieren. Je nachdem wie gute die Immobilien sind ist man trotz des jeweils aufgenommenen Kredits den man monatlich abbezahlen muss in der lage den Cashflow einer jeden Immobilie positiv zu haben. Bei II kann ein guter Investor halt leverage ziemlich gut ausnutzen.

Was genau stellst du dir denn jetzt vor ? Eine Immobilie kaufen und mit dem Wert ebendjener spekulieren? Oder gehts dir eher um eine Vermietertätigkeit? Mehrere Immobilien? Kapitalvolumen?

Original von giggzor
Was genau stellst du dir denn jetzt vor ? Eine Immobilie kaufen und mit dem Wert ebendjener spekulieren? Oder gehts dir eher um eine Vermietertätigkeit? Mehrere Immobilien? Kapitalvolumen?

Also mir persönlich geht es ums erwerben und vermieten von Immobilien! Das Beispiel mit den mehreren Immobilien war eher als Beispiel gedacht wie es ein prof. Investor machen würde. Aber ja sollte mir ein erfolgreicher Einstieg ins II gelingen würde ich sofern es das vorhandene Kapital erlaubt irgendwann auch eine weitere Immobilie anstreben wobei das ganze ja jetzt nur theoretische zukunftsmusik ist! ^^

Also ich kann dir nur Raten, lass dich nicht von den Erfolgsstorys anderer blenden. Wenn ich mir den Kollegen von 2+2 angucke, dass sind ganz andere Möglichkeiten als du vermutlich hast.

Rechne doch einmal mal eine Beispielrechnung für eine ETW und guck was da übrig bleibt.

Ich wage mal zu behaupten dass du damit nicht unbedingt besser fährst als mit Alternativen Anlagen. Dazu hast du keine Risikostreuung, weils halt nur um eine Wohnung geht. Hast du Pech mit einem Mieter der nichts zahlt o.ä. hast du die nächsten Jahre nur rote Zahlen...

Ansonsten siehe oben, hab ja schon einiges zur ETW geschrieben.

Es kann sicherlich ein Einstieg sein, aber so einfach ist das ganze leider nicht.

Vernünftige Immobilien kosten 6-stellige Beträge und dann hast du eine Immobilie. Die erwirtschaftet dann 3-7% Zinsen/Jahr (wenn du einen Teil fremdfinanzieren mußt, wird die Netto-Rendite noch geringer...). Und mit dem Mieter kann man auch Pech haben und jede Menge Ärger bekommen.

Finde insgesamt Chancen/Risiken einfach zu schlecht. Richtig Gewinn machst du nur, wenn der Immobilienwert kräftig steigt und du wieder verkaufst. Im Grunde also, wenn du damit spekulierst. Aber bei nur einem Objekt und einem relativ hohen Betrag der dahinter steht, wäre mir die Varianz dafür zu hoch.

@santalino 2

"vernünftige Immobilien kosten einen 6-stlelligen Betrag"

Diese Aussage halte ich für rational nicht nachvollziehbar.

Der Preis hängt von der Lage, dann der Größe und erst zum Schluss von der Ausstattung ab.

Eine "ordentliche" 65m² Wohnung, BJ 98 in bevorzugter Wohnlage meiner Stadt habe inklusive aller Kosten (Grunderwerbsteuer, Kosten für den Zuschlag, Kosten fürs Grundbuchamt ) für 40K in einer Zwangsversteigerung erstanden. Verkehrswert waren 70K.

Es ist meiner Meinung nach auch vernünftiger von einem bestimmten Betrag, z.B. 300K, 5 gut vermietbare, kleinere Wohnungen zu kaufen als eine"Luxuswohnung". Wenn du dann Pech mit einem Mieter hast, streut sich das Risiko.

Fremdfinanzieren würde ich gar nicht. Der Vorteil einer Immobilie, jedenfalls von Mietwohnungen oder Wohnhäusern liegt auch meiner Meinung nach in erster Linie nicht in der laufenden Rendite, sondern in der Tatsache, dass diese als Sachanlage nicht der Inflation, dafür aber möglicherweise anderen Marktrisiken, unterliegt.

und @ crischiberlin

Früher ging das bei Zwangsversteigerungen mit bar kaufen - erstmal die Sicherheitsleistung in Bargeld beim Rechtspfleger aufn Tisch geknallt und dann beim Zuschlag direkt den Rest bei der Gerichtskasse einzahlen - die hat nur interessiert ob das Geld echt ist, mehr nicht. Ist heute per Gesetz leider nicht mehr möglich.

Nochmals danke für die Posts so wie es aussieht wird einem von Immobilieninvestmens in der Regel abgeraten.

Original von Santalino2
Vernünftige Immobilien kosten 6-stellige Beträge und dann hast du eine Immobilie. Die erwirtschaftet dann 3-7% Zinsen/Jahr (wenn du einen Teil fremdfinanzieren mußt, wird die Netto-Rendite noch geringer...). Und mit dem Mieter kann man auch Pech haben und jede Menge Ärger bekommen.

Worauf beziehen sich die 3-7%? Auf eine realistische Rendite wenn man eine Immobilie bei Marktwert kauft? Wenn der Investor in der Lage ist eine Immobilie mit Potenzial 10-20% unter Marktwert zu kaufen (sei es durch Versteigerung oder whatever...) würde in dem Fall ja eine höhere Rendite möglich sein. Sind steuerliche Vorteile die man als Vermieter für seine Immobilie bekommt eingerechnet?Zudem muss man nicht auch noch beachten, dass Immobilien gegen Inflation "geschützt" sind? Das ist ja auch noch ein nicht unwichtiger Faktor imo.

@3jersey3
Die 3-7% waren meine erste Schätzung, was der Markt aktuell ungefähr hergibt. Nach einigem Nachdenken würde ich jetzt evtl. 4-8% daraus machen. Wobei 8% schon Top ist und dem 12-fachen einer erwarteten Jahresnettomiete entspricht. Mehr ist m. A. n. kaum noch möglich und auch Immobilienfond/Reits wo Profis mit jahrelanger Erfahrung arbeiten (sprich die auch Schnäppchen bei Zwangversteigerungen u. ä. kaufen und die auch in der Verwaltung Synenergie-Effekte haben...) erwirtschaften nicht mehr (Spekulationen mal rausgelassen, sondern wenn man die Immobilie hält und laufende Miet-Einnahmen setzt).

Zusätzlich sollte man auch eher vorsichtig kalkulieren und halt nicht unbedingt die Top-Traum-Renditen verwenden, die es zwar immer mal vereinzelt geben kann, aber die man einfach nicht als Grundvorlage für so eine hohe Investition verwenden sollte (wenn man beim Pokern einen Upswing hat und die Varianz nach oben ausschlägt, sollte man diese momentane Win-Rate halt auch nicht verwenden um langfristig zu planen...). Ich würde dann von einem leicht verringerten Mittelwert und ca. 5,5% Rendite ausgehen. Und dafür halte ich Chancen/Risiken/Aufwand für ungünstig.

@wahnfried
Schon klar, Lage und Zukunftsperspektiven sind entscheidend. Nur in Top-Regionen wie z. B. München, wo du auch relativ sicher sein kannst, das auch in 15-20 Jahren noch eine gute Nachfrage besteht, bezahlste halt dann z. B. 20-fache (und mehr) der Nettokaltmiete als Kaufpreis. Und an zweiter Stelle sehe ich analog wie du auch die Größe (weiterer Vorteil bei größeren Wohnungen hast du im Durchschnitt gesehen auch eher bessere/solventere Mieter...). Nur wenn du dann beides willst, sehr gute Lage und gute Größe dann biste halt schnell mit einem größeren Betrag dabei. Und ja, ich würde aber trotzdem auch lieber diversieren und für 300k eher 5 als eine Wohnung kaufen. Nur wenn halt dein gesamtes Vermögen aus 300k besteht, dann würde ich halt trotzdem nicht alles auf die Immobilien-Karte setzen.

Und das man mit Zwangsversteigerung/Spekulation kurzfristig mit Geschick und Glück viel Geld machen kann ist klar. Allerdings sehe ich das Potential halt eher im billigen Kauf, ggf. schnellen sanieren (wo man u. U. selbst aktiv mitwirken kann, wenn man die handwerklichen Fähigkeiten hat...) und dann schnellen Verkauf. Nur habe OP so verstanden, dass er eher nicht spekullieren und sich hauptsächlich auf langfristige Miet-Rendite konzentrieren will.

Original von Santalino2
@3jersey3
Die 3-7% waren meine erste Schätzung, was der Markt aktuell ungefähr hergibt. Nach einigem Nachdenken würde ich jetzt evtl. 4-8% daraus machen. Wobei 8% schon Top ist und dem 12-fachen einer erwarteten Jahresnettomiete entspricht. Mehr ist m. A. n. kaum noch möglich und auch Immobilienfond/Reits wo Profis mit jahrelanger Erfahrung arbeiten (sprich die auch Schnäppchen bei Zwangversteigerungen u. ä. kaufen und die auch in der Verwaltung Synenergie-Effekte haben...) erwirtschaften nicht mehr (Spekulationen mal rausgelassen, sondern wenn man die Immobilie hält und laufende Miet-Einnahmen setzt).

Zusätzlich sollte man auch eher vorsichtig kalkulieren und halt nicht unbedingt die Top-Traum-Renditen verwenden, die es zwar immer mal vereinzelt geben kann, aber die man einfach nicht als Grundvorlage für so eine hohe Investition verwenden sollte (wenn man beim Pokern einen Upswing hat und die Varianz nach oben ausschlägt, sollte man diese momentane Win-Rate halt auch nicht verwenden um langfristig zu planen...). Ich würde dann von einem leicht verringerten Mittelwert und ca. 5,5% Rendite ausgehen. Und dafür halte ich Chancen/Risiken/Aufwand für ungünstig.

Jo danke nochmal fürs Feedback!
Noch ne Frage zur Rendite gepaart mit Inflation... klar schwanken die Preise von Immobilien je nachdem aber im Prinzip fallen Immobilien ja nicht der Inflation zum Opfer dank Sachwert... sprich angenommen man würde für ka 300k auf nem Festgeldkonto 5.5% bekommen (atm obv unrealistisch aber nur mal als Beispiel) und bei einer Immobilie auch 5.5%... Swings mal ausgenommen würde man rein Theoretisch bei der Immobilie dadurch, dass die Inflationsrate nichts vom Kapital verschlinkt wesentlich besser dastehen.
Ist der Gedankengang den soweit zumindest in der Theorie korrekt?

Allerdings sehe ich das Potential halt eher im billigen Kauf, ggf. schnellen sanieren (wo man u. U. selbst aktiv mitwirken kann, wenn man die handwerklichen Fähigkeiten hat...) und dann schnellen Verkauf. Nur habe OP so verstanden, dass er eher nicht spekullieren und sich hauptsächlich auf langfristige Miet-Rendite konzentrieren will.

Das was du beschreibst ist doch das Flipping wie man es im englischen sagt richtig? Soviel wie ich weiß braucht dieses Flipping aber doch mehr Erfahrung und ist je nachdem auch mit mehr Risiken verbunden oder? Im Prinzip kann man das ganze aber auch ohne den Verkauf profitabel machen... sprich man kauft eine Immobilie die dringent renoviert werden muss ziemlich günstig und vermietet sie dann für den entsprechent gestiegenen Mietpreis. Das könnte man dann auch machen, wenn man zb. erst plant die Immobilie nach der Renovierung mit Gewinn zu verkaufen und falls sich dann aber warum auch immer auf die schnelle keine Käufer findet dann vermietet man die Immobilie.