Servus, da ich aus der immobranche im bereich vermietung komme kann ich etwas beisteuern. das wichtigste ist die lage, der markt und die objekteigenschaften im bereich vermietung.
nehmen wir das vorher genannte objekt aus königsbrück immoscout24 und betrachten mal die lage. das objekt befindet sich in den neuen bundesländern, dort gibt es schon in den städten großen leerstand und in den kleineren gemeinden wird es nicht besser sein. dort bekommt man alles mögliche hinterher geschmissen.
der mietspiegel ist auch ganz wichtig, dieser liegt bei knapp 5 € pro qm im durchschnitt, nach zustand, alter und mietpreis kann man davon ausgehen dass die mieter langfristig dort wohnen und durchschnittsverdiener sind. mietpreise über dem mietspiegel weisen darauf hin dass die wohnungen hochwertig, sehr schnell und gut vermietbar sind. mietpreise unter dem mietspiegel lassen vermuten dass es sich um heruntergekommene baracken handelt bei denen sehr schwer mieter zu finden sind und diese bestenfalls aus dem harz4 bereich kommen oder finanzschwache studenten oder azubis sind. die gaszentralheizung sagt aus dass die nebenkosten geringer sind als objekte mit ölheizungen und es dadurch attraktiver für den mieter ist.
dieses objekt würde ich im augenblick als stabil bezeichnen, doch durch das hohe alter wird die attraktivität in zukunft eher abnehmen. wobei eine wichtige frage ungeklärt ist, wer sind die mieter? arbeiter mit durchschnittseinkommen, harz4 empfänger, rentner, azubis/studenten, WG´s, personen mit überdurchschnittlichem einkommen?
fällt der soziale status eines objekts, wird es sehr schnell heruntergewirtschaftet und man bekommt so schnell keine guten mietinteressenten.
bei anlageobjekten ist es wichtig auf die lage zu achten, die nachfrage sollte höher sein als das angebot. dies ist in industriegebieten, in der nähe von unis und in vielen großstädten gegeben wie z.b. münchen. dann das soziale umfeld, je niedriger umso wahrscheinlicher dass man die wohnung schlecht vermieten kann und man im schlimsten fall mietnomaden bekommt. an studenten/azubis und wg´s kann man zwar auch gut vermieten allerdings hat man da eine hohe fluktuation, sind trotz allem sehr begehrt und diese sind nicht so anspruchsvoll. der mietpreis sollte nicht unter dem durchschnittlichen mietspiegel in der region sein, eher darüber, je höher umso besser.
in meinem gebiet (süddeutschland BW- landkreis schwäbisch hall) ist die rendite ist optimal zwischen 5-8 %. höhere renditen steigern automatisch den kaufpreis. rendite bis 10 % deutet wahrscheinlich auf einen boom in diesem umkreis hin. alles was darüber hinaus geht wird dadurch erzielt dass man ein objekt günstig bei einer versteigerung oder notverkauf bekommt und/oder selbst wie vom vorgänger beschrieben durch eigene leistung ohne hohe kosten renoviert und den zustand verbessert. jemand der über 10 % rendite erhält wird entsprechend den verkaufspreis so hoch ansetzen dass diese wieder bei 5-8 % liegt. im normalfall regelt die mietnachfrage immer den preis und die rendite. in münchen sind z.b. die mietpreise sehr hoch, entsprechend hoch sind auch die kaufpreise für das objekt und die rendite dürfte sich eben zwischen 5-8 % einpendeln. im gegenzug auf dem land sind die mieten niedriger, entsprechend niedrig auch die kaufpreise, die rendite wird sich ebenfalls wie in münchen zwischen 5-8 % einpendeln.
in münchen sind die preise recht stabil, es gibt kaum spielraum nach unten oder oben, preise und rendite bleiben längerfristig gleich, passen sich lediglich der inflation an. in einer wachsenden kleinstadt steigert sich der wert einer immobilie mit der zeit proportional zum wachstum, wie es bei uns in der gegend der fall ist. ein neuwertiges objekt mit hohem standart wird in zukunft die mieteinahmen und den wert noch steigern.
wichtig ist auch die motivation des verkäufers. nur weil ein objekt günstig und eine hohe rendite hat muss es nicht schlecht sein und wird in den seltensten fällen einen haken haben, sonst würde es ja kaum vermietet sein. man darf nur nicht auf betrüger reinfallen (mietnomaden in der wohnung, die keine miete zahlen usw.). der verkäufer könnte in finanzieller not sein und muss verkaufen. oder es könnte sich auch um eine erbengemeinschaft handeln, die den verkaufserlös unter sich aufteilen und keiner von ihnen hat das nötige kapital oder interesse das objekt von den anderen ganz abzulösen. dann gibt es noch diejenigen die ihr eigenes objekt in dem sie leben wegen umzug verkaufen. in diesen fällen kann man recht gut verhandeln und den preis weiter drücken.
dann gibt es noch die personen, welche nicht zwingend verkaufen müssen, sie bieten einfach ihr objekt am markt an und wenn ein passendes angebot kommt dann verkaufen sie. in diesem fall wird die rendite im gängigen durchschitt sein.
die aussage dass man ein objekt in seiner nähe erwerben sollte halte ich nicht für ganz richtig, besonders wenn der markt in dieser gegend schlecht ist, so wie in einigen ostdeutschen gebieten mit viel arbeitslosigkeit, hohem leerstand, und kaum wachstum. wir haben viele kapitalanleger hier, die mehrere hundert km weit weg wohnen und großen wert auf stabilen und langfristigen wachstum legen der seit jahren anhält und selbst in der finanzkrise bei uns kaum spuren hinterlassen hat.
diese haben auch den vorteil dass sie auf makler zurückgreifen, welche schon während der kündigungsfrist nach geeigneten mietern suchen und es kaum zu mietausfällen durch leerstand kommt. dabei ist der service für den vermieter kostenlos, da der mietinteressent für die maklerprovision aufkommt.
falls jemand interesse an angeboten hat kann sich ja bei mir melden, können uns ja per mail weiter verständigen.
LG
