Also wir haben klein mit nur einer ETW gestartet. Da macht man keine riesen Gewinne, aber auch wenig bis gar kein Geld kaputt.
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Wirtschaft und Finanzen
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Original von CallmeGODxx
Mich würde mal interessieren wie ihr das finanziert DrStrothmann. Wir sind auch 4 Leute und kaufen Wohnungen um diese zu vermieten. Wir kaufen oft welche in einem schlechten Zustand, die wir günstig bekommen und dann aufmöbeln. Problem ist eigentlich das EK. Die Banken finanzieren zwar 100% der Immobilie, aber oft nicht die Kaufnebenkosten + Sanierungen, die bezahlen wir momentan aus eigener Tasche. Problem ist hier eben, dass wir gerne viel mehr Wohnungen kaufen würden, könnten wir alles finanzieren und müssten quasi kein EK reinstecken. Wie ist das bei euch gelöst? Konzept geht bei uns natürlich auf, das sehen die Banken auch, im Schnitt machen wir während der Finanzierungsphase schon Gewinn, inkl. aller Kosten (und aller Rücklagen).
Welche Bank finaziert den 100%? Hab ich noch nie gehört.
Original von xCASHx
Original von CallmeGODxx
Mich würde mal interessieren wie ihr das finanziert DrStrothmann. Wir sind auch 4 Leute und kaufen Wohnungen um diese zu vermieten. Wir kaufen oft welche in einem schlechten Zustand, die wir günstig bekommen und dann aufmöbeln. Problem ist eigentlich das EK. Die Banken finanzieren zwar 100% der Immobilie, aber oft nicht die Kaufnebenkosten + Sanierungen, die bezahlen wir momentan aus eigener Tasche. Problem ist hier eben, dass wir gerne viel mehr Wohnungen kaufen würden, könnten wir alles finanzieren und müssten quasi kein EK reinstecken. Wie ist das bei euch gelöst? Konzept geht bei uns natürlich auf, das sehen die Banken auch, im Schnitt machen wir während der Finanzierungsphase schon Gewinn, inkl. aller Kosten (und aller Rücklagen).Welche Bank finaziert den 100%? Hab ich noch nie gehört.
Finanziert fast jede Bank, wenn du die Nebenkosten bezahlen kannst (Makler, Grunderwerb etc).
Ne, wenns geht natürlich ohne und es können auch mal gerne 6,25% sein. ;-)
Oft sind die Wohnungen mit Makler trotzdem noch "günstig".
Original von h1as
kauft ihr immer mit Makler ? Da sind doch nochmal 3,5% für nichts weg ?
Häufig bekommst du ohne Makler nicht weiter. Wir haben Makler, die für uns suchen. Die wissen, zu welchen "Kursen" wir welche Art von Immos suchen. In der Regel handeln wir die Provision dann fest aus.
Original von DrStrothmann
Original von xCASHx
Original von CallmeGODxx
Mich würde mal interessieren wie ihr das finanziert DrStrothmann. Wir sind auch 4 Leute und kaufen Wohnungen um diese zu vermieten. Wir kaufen oft welche in einem schlechten Zustand, die wir günstig bekommen und dann aufmöbeln. Problem ist eigentlich das EK. Die Banken finanzieren zwar 100% der Immobilie, aber oft nicht die Kaufnebenkosten + Sanierungen, die bezahlen wir momentan aus eigener Tasche. Problem ist hier eben, dass wir gerne viel mehr Wohnungen kaufen würden, könnten wir alles finanzieren und müssten quasi kein EK reinstecken. Wie ist das bei euch gelöst? Konzept geht bei uns natürlich auf, das sehen die Banken auch, im Schnitt machen wir während der Finanzierungsphase schon Gewinn, inkl. aller Kosten (und aller Rücklagen).Welche Bank finaziert den 100%? Hab ich noch nie gehört.
Finanziert fast jede Bank, wenn du die Nebenkosten bezahlen kannst (Makler, Grunderwerb etc).
Interessant, Danke
Macht Ihr eure Geschäfte nur mit einer Bank oder habt Ihr für jede Immobilie ne andere?
Wir haben eine Hausbank, die 85% des Volumens abdeckt. In einem Fall haben wir eine andere Bank.
Original von DrStrothmann
Wir haben eine Hausbank, die 85% des Volumens abdeckt. In einem Fall haben wir eine andere Bank.
Es ist immer wieder interessant, was DrStrothmann so von sich gibt und in welchen Bereichen er aktiv ist, finde ich extrem beeindruckend, so wie deine Expertise in Sachen Aktien/Finanzen. Möchte ich nur mal so festhalten.
So da hier anscheinend einige Immo-Experten rumlaufen will ich auch mal fragen stellen.
Wir sind gerade dabei ein Haus zukaufen und tingeln gerade von Bank zu Bank.
Die heutige Bank hat vorgeschlagen die Kreditsumme zu stückeln sprich:
ca. 9% der Kreditsumme zu 2,8% Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben
ca. 16% zu 2,9% Zinsen auf 10 Jahre (KfW) festgeschrieben
ca. 36% zu 2,8% Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben
ca. 39% zu 3,87 Zinsen auf 25 Jahre festgeschrieben
Da die Bank die ersten 9% gerne als Grundschuld bei einem Elternhaus eintragen würde und wir die daher so schnell wie möglich loswerden wollen, würden wir die beiden großen Summen (36 und 39%) erstmal nur mit 1% tilgen können.
Ist so ein Dahrlehensplan sinnvoll?
Bei dem großen Teil der zu 25 Jahre fest ist sehe ich nicht das Problem. Allerdings bei den 36%. Den würden wir bis Zinsende nur mit 1% tilgen. Wenn dann die 2023 die Zinsen höher sind ist immernoch eine große Restschuld vorhanden und die Belastung daher nicht leicht abzuschätzen.
Hoffe das ist so verständlich..
Original von Flowbo
So da hier anscheinend einige Immo-Experten rumlaufen will ich auch mal fragen stellen.
Wir sind gerade dabei ein Haus zukaufen und tingeln gerade von Bank zu Bank.
Die heutige Bank hat vorgeschlagen die Kreditsumme zu stückeln sprich:ca. 9% der Kreditsumme zu 2,8% Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben
ca. 16% zu 2,9% Zinsen auf 10 Jahre (KfW) festgeschrieben
ca. 36% zu 2,8% Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben
ca. 39% zu 3,87 Zinsen auf 25 Jahre festgeschriebenDa die Bank die ersten 9% gerne als Grundschuld bei einem Elternhaus eintragen würde und wir die daher so schnell wie möglich loswerden wollen, würden wir die beiden großen Summen (36 und 39%) erstmal nur mit 1% tilgen können.
Ist so ein Dahrlehensplan sinnvoll?
Bei dem großen Teil der zu 25 Jahre fest ist sehe ich nicht das Problem. Allerdings bei den 36%. Den würden wir bis Zinsende nur mit 1% tilgen. Wenn dann die 2023 die Zinsen höher sind ist immernoch eine große Restschuld vorhanden und die Belastung daher nicht leicht abzuschätzen.Hoffe das ist so verständlich..
Wenn ich das so sehe, dann habe ich schon den Verdacht, dass Ihr euch mit dem Hauskauf übernimmt.
Das mit der Grundschuld auf das Elternhaus würde ich überhaupt nicht machen. Wenn da mal was schief geht, dann sind zwei Häuser weg. Oder Können die Eltern im Zweifelsfall einfach so die 9% bezahlen?
Eine 1% Tilgung dauert sehr lange und so wie es aussieht ist es äußerst knapp kalkuliert.
Das der Zinssatz zum Großteil nur auf 10 Jahre festgeschrieben ist, sehe ich schon als Problem. Im Prinzip sind da 61% nur auf zehn Jahre festgeschrieben.
Wenn dann die Zinsen hochgehen und es bei Euch schon nur mit einer 1% Tilgung finanziert ist, dann sehe ich es als ganz großes Problem. Das könnte euch das Genick brechen.
Grundsätzlich könnte es Sinnvoll sein es so zu Finanzieren aber bei der 1% Tilgung habe ich große bedenken. Wenn da mal irgendwo irgendwie etwas schief läuft, und kein Spielraum vorhanden sind, dann ist es aus.
Ich tendiere da eher zu längerer Zinsbindung und höheren Tilgungsraten, wenn es eine Immobile sein muss.
Also die Grundschuld wollen wir auch noch weg verhandeln, da wir diese eigentlich auch nicht wollen. War nur der Wunsch der Bank, aber da wird noch nach verhandelt.
Die 1% Tilgung bezog sich nur auf die größeren Summen. Die beiden kleinen Kredite würden jeweils mit 9% getilgt, damit diese nach 10 Jahren weg wären.
Monatliche Belastung wären ca.1.600€. Komplette eventuelle Sondertilgung könnte in die größeren Kredite gesteckt werden.
Nach Ablauf von 10Jahren wären dann noch die 2 großen Kredite vorhanden von denen einer noch 15 Jahre Zinsbindung hätte (39%) Diesen würden wir dann ca. mit 4,5% - 5% tilgen, dieser wäre dann nach Ablauf der Zinsbindung komplett getilgt.
Die Restschuld des anderen Kredit (36%) müsste man nach den ersten 10 Jahren neu verzinsen. Bei mal angenommenen 5% auf 15 Jahre, wären wir in der Lage diesen ebenfalls mit ca. 5% zu tilgen,womit dieser nach 15 Jahre ebenfalls getilgt wäre.
Hier wäre die monatliche Belastung immer noch bei ca. 1.600€. Da ich bis dahin zu sehr sicher mehr verdienen werde könnte man diese sogar erhöhen. Sondertilgungen kommen ebenfalls dazu.
Die Woche nochmal 2 Termine mit Banken, mal schauen was die empfehlen.
Die oben erwähnte Konstruktion hat für Dich vermutlicherweise keine nennenswerten Vorteile zu bieten, wenn man diese mit einer Finanzierung über 15 Jahre Zinsfestschreibung und 3% Anfangstilgung vergleicht.
Leg halt mal alles offen, inkl. der Alternativen. Wenn Du Dir das wirklich alles locker leisten kannst, dann ist die Eintragung der Grundschuld bei den Eltern strange bzw. der Zinssatz für ein 10J-Volltilgerdarlehen wahrscheinlich zu hoch.
Die Sicherung mit einer Grundschuld auf einem anderen Objekt kann verschiedene Gründe haben.
Setzt ihr überhaupt Eigenkapital ein, oder ist diese Fremdsicherung der Betrag über dem Kaufpreis, also für die "weichen" Nebenkosten?
Es kommt nicht nur auf die Prüfung der Bedienung des Darlehens an. Neben der Bonität ist auch noch die Höhe der Sicherung am Objekt in Relation zum festgelegten Beleihungswert wichtig. Durch die Aufteilung und Fremdsicherung wird ggf. ein Aufschlag für den sehr hohen Auslauf auf die Zinsen für a l l e Darlehen vermieden.
Ein anderer Grund für die Aufteilung ist wahrscheinlich, dass die Bank die Zinsbindung über 25 Jahre gar nicht selbst anbietet, sondern das über eine Hypothekenbank o. ä. finanziert wird. Das könnte auch der Grund sein, weshalb das KfW-Darlehen teurer als das Bankdarlehen ist. Warum nicht die 52 % des Darlehens zu 2,8 % Zinsen?
Aus Erfahrungswerten sollte das Gesamtdarlehen mindesten mit 6 % Zinsen getragen werden können und beim Zinsänderungsrisiko der Restbetrag nach Ablauf der Zinsbindung mit 10 %. Das sind alte Erfahrungswerte. Nur weil jetzt schon ein paar Jahre die Zinsen niedrig sind und die nächsten Jahre noch sein werden, muß das nicht falsch und überholt sein. Wenn davon abgewichen wird und etwas schief geht, dann ist halt immer die Bank schuld. Dass der Kaufpreis zu hoch war oder das Objekt zu groß und/oder nicht werthaltig, zählt dann nicht mehr.
Also Objektwert sind 270.000€. Mit Nebenkosten und Umbau benötigen wird 350.000€. EK sind 40.000€. Benötigtes Darlehen daher 310.000€
Vorschlag der Sparda:
50.000€ KfW, 2,9% für 10 Jahre
28.000€ Grundschuld, 2,8% für 10 Jahre
112.000€ Ann.-Darlehen 2,8% für 10 Jahre
120.000€ Ann.-Darlehen von der MHB, 3,87% für 25 Jahre
Da die Sparda im Vergleich zu anderen Banken anscheinend nicht die kompletten Umbaukosten als Wertsteigerung ansieht, handelt es sich um eine fast 100% Finanzierung. Daher hat die Beraterin gesagt, benötigt sie als Sicherheit am besten eine Grundschuld. Sollten wir dies nicht wollen, würde man die 112T€ und die 28T€ zusammenfassen und mit 4% auf 10 Jahre finanzieren. Hier werde ich allerdings nochmal verhandeln und schauen zu welchem Kompromiss die Sparda bereit ist.
Da die Sparda nur bis max 15 Jahre Zinsen festschreibt arbeit die mit der München HypothekenBank (MHB) zusammen. Hier kann man dann auf 25 festschreiben.
Bisheriges Alternativ Angebot von der Sparkasse:
50.000 KfW 2,65% für 10 Jahre
260.000 Ann.-Darlehen 3,25% für 10J. oder 3,82% für 15 Jahre.
Beides sind erste Angebot. Von den nackten Zahlen her klingt für mich das Angebot der Sparda (bis auf die Grundschuld) attraktiver. Nachverhandelt wird bei beiden noch, sobald weitere Angebote als Argumentationsgrundlage vorhanden sind.
Original von Flowbo
Also Objektwert sind 270.000€. Mit Nebenkosten und Umbau benötigen wird 350.000€. EK sind 40.000€. Benötigtes Darlehen daher 310.000€Vorschlag der Sparda:
50.000€ KfW, 2,9% für 10 Jahre
28.000€ Grundschuld, 2,8% für 10 Jahre
112.000€ Ann.-Darlehen 2,8% für 10 Jahre
120.000€ Ann.-Darlehen von der MHB, 3,87% für 25 JahreDa die Sparda im Vergleich zu anderen Banken anscheinend nicht die kompletten Umbaukosten als Wertsteigerung ansieht, handelt es sich um eine fast 100% Finanzierung. Daher hat die Beraterin gesagt, benötigt sie als Sicherheit am besten eine Grundschuld. Sollten wir dies nicht wollen, würde man die 112T€ und die 28T€ zusammenfassen und mit 4% auf 10 Jahre finanzieren. Hier werde ich allerdings nochmal verhandeln und schauen zu welchem Kompromiss die Sparda bereit ist.
Da die Sparda nur bis max 15 Jahre Zinsen festschreibt arbeit die mit der München HypothekenBank (MHB) zusammen. Hier kann man dann auf 25 festschreiben.Bisheriges Alternativ Angebot von der Sparkasse:
50.000 KfW 2,65% für 10 Jahre
260.000 Ann.-Darlehen 3,25% für 10J. oder 3,82% für 15 Jahre.Beides sind erste Angebot. Von den nackten Zahlen her klingt für mich das Angebot der Sparda (bis auf die Grundschuld) attraktiver. Nachverhandelt wird bei beiden noch, sobald weitere Angebote als Argumentationsgrundlage vorhanden sind.
Du bezeichnest den Objektwert wohl als den Kaufpreis.
Ich gehen davon aus, dass die Sparda einen anderen "Objektwert" sieht. Den Nachhaltig erzielbaren Wert sieht sie mMn eher bei 240 T€.
Wie wäre es z. B. nicht an der Finanzierung zu feilen, sondern um den Kaufpreis zu feilschen. Die Bank ist nicht immer die Böse.
Ja Objektwert steht naturlich für Kaufpreis. Dieser ist leider nicht mehr verhandelbar, da dieser bereits ein "Freundschaftspreis" ist.
Das die Bank natürlich nicht immer die böse ist ist klar. Aber das muss ja trotzdem noch verhandelbar sein.
Original von jotha
Du bezeichnest den Objektwert wohl als den Kaufpreis.
Ich gehen davon aus, dass die Sparda einen anderen "Objektwert" sieht. Den Nachhaltig erzielbaren Wert sieht sie mMn eher bei 240 T€.
Wie wäre es z. B. nicht an der Finanzierung zu feilen, sondern um den Kaufpreis zu feilschen. Die Bank ist nicht immer die Böse.
Hier hab ich mal eine Frage zu:
Angenommen ich ersteigere eine Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung. Da kann es ja durchaus vorkommen, dass der Kaufpreis ein ganzes Stück unterhalb des Verkehrswertes ist. Was nimmt die Bank denn als Beleihungswert an? Höchstes Gebot bei Versteigerung oder Verkehrswert oder was ganz anderes?