Immos für jedermann?

Bei diesen Angelegenheiten müssen die Begrifflichkeiten klar sein.

Das Höchstgebot bedeutet noch lange nicht, dass zu diesem Preis das Objekt auch zugeschlagen wird. Das ist nach meiner Kenntnis erst der Fall, wenn das Höchstgebot nicht von Amts wegen ausgeschlagen werden muß und der betreibende Gläubiger zustimmt.

Der Preis zu dem man ein Objekt ersteht, ist an sich der Marktwert / Verkehrswert. Der Verkäufer würde ja normalerweise jederzeit an einen anderen verkaufen, wenn dieser höher bieten würde.

Der Beleihungswert soll den nachhaltig erzielbaren Wert darstellen. Deshalb wird nach dem Vorsichtsprinzip an sich pauschal ein Abschlag von 10 % vorgenommen. Darauf kann mit Begründung verzichtet werden. Dazu zählt z. B. ein durch ein Gerichtsgutachten errechneter höherer Verkehrswert. Dann kann man beim niedrigeren Zuschlagswert auf einen Abschlag verzichten. Der pauschale Abschlag kann aber auch höher sein. Das ist z. B. dann der Fall, wenn auf Grund der Lage, der Bauart oder ähnlichem mit einer erschwerten und damit längeren Verwertung zu rechnen ist, um das Objekt zu einem angemessenen Preis zu veräußern.

ich mache den ganzen Tag nichts anderes als Markt- und Beleihungswertermittlung.

Die bank finanziert unter Berücksichtigung des sogenannten Niederstwertprinzipes im hypothekarischen Kreditgeschäft grundsätzlich nur den geringsten wert. (Kaufpreis / Beleihungswrt /marktwert)

es gibt fälle in denen Markt- und Beleihungswert gleich sind, niemals ist der Beleihungswert höher als der Marktwert.
Im Kleindarlehensgeschäft (also EFH und ETW bis 400.000 EUR) liegt jotha mit den 10 % Sicherheitsabschlag genau richtig (wobei es eher etwas weniger als 10 % sind, auf den anteiligen Bodenwert wird kein Abschlag vorgenommen).

Für Renditeobjekte sieht das ganze aus Banktechnischer Sicht jedoch grundsätzlich anders aus. Hier sind eigene Gutachter hinzuzuziehen. Ein Gerichtsgutachten darf von (Pfandbrief-)Banken grundsätzlich nicht akzeptiert werden.

Noch etwas für nebenbei: Die Zwangsversteigerung ist kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr, insofern spielt der Marktwert hier nur orientierende Rolle für die Preisbildung. Der Zuschlag in der Versteigerung ist nicht der Marktwert!

@flowbo:

ich habe mich beim hauskauf bewusst dagegen entschieden den kreditbetrag auf verschiedene zinsbindungsfristen zu verteilen, das hatte zwei gründe:

1) zum einen habe ich durchgerechnet, wie hoch der zins steigen müsste, damit ich mit der längeren laufzeit (also höherem zins plus geringerer tilgung) besser fahre. das waren in meinem fall irgendwas zwischen 6 und 8 %. (und dabei ist nicht eingerechnet, dass ich bei so hohen zisnen auch die sondertilgung aussetzen würde und noch zusätzliche zinsgewinne auf mein angespartes kapital bekomme) diese zinssätze halte ich im aktuellen zinsumfeld für absolut unrealistisch, zumal ich im notfall bei steigenen zinsen auch ein forwarddarlehen abschließen könnte. Die zinsen spingen ja nicht von heute auf morgen plötzlich in die höhe. damit war die längere laufzeit für mich an sich schon unattraktiv. bei einer tilgung von nur 1% dürfte der break even zins allerdings niedriger liegen.

2) was ich allerdings noch wichtiger fand, durch die stückelung auf verschiedene laufzeiten bindest du dich quasi schon für die anschlussfinanzierung an dieses kreditinstitut. eine andere bank wird dir kaum gute konditionen bieten, wenn im grundbuch schon eine andere bank steht und eine ablösung des laufenen kredits würde geld kosten.

ich glaube das passt hier thematisch:

http://gizmodo.com/i-bought-an-apartment-just-to-rent-it-out-on-airbnb-1458666661

in deutschland kriegst du für $40k nichtmal ne garage.

Original von draghkar
in deutschland kriegst du für $40k nichtmal ne garage.

habe es wegen der idee, und nicht der rentabilitätsrechnung gepostet

Original von svebert
ich mache den ganzen Tag nichts anderes als Markt- und Beleihungswertermittlung.

Die bank finanziert unter Berücksichtigung des sogenannten Niederstwertprinzipes im hypothekarischen Kreditgeschäft grundsätzlich nur den geringsten wert. (Kaufpreis / Beleihungswrt /marktwert)

es gibt fälle in denen Markt- und Beleihungswert gleich sind, niemals ist der Beleihungswert höher als der Marktwert.
Im Kleindarlehensgeschäft (also EFH und ETW bis 400.000 EUR) liegt jotha mit den 10 % Sicherheitsabschlag genau richtig (wobei es eher etwas weniger als 10 % sind, auf den anteiligen Bodenwert wird kein Abschlag vorgenommen).

Für Renditeobjekte sieht das ganze aus Banktechnischer Sicht jedoch grundsätzlich anders aus. Hier sind eigene Gutachter hinzuzuziehen. Ein Gerichtsgutachten darf von (Pfandbrief-)Banken grundsätzlich nicht akzeptiert werden.

Noch etwas für nebenbei: Die Zwangsversteigerung ist kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr, insofern spielt der Marktwert hier nur orientierende Rolle für die Preisbildung. Der Zuschlag in der Versteigerung ist nicht der Marktwert!

Wie schaut denn der Verhandlungsspielraum der Finanzierungsberater der Bank aus. Meines Wissens wird der Zinssatz ja am Beleihungswert festgemacht und steigt sprunghaft an (60% Zins A ab 80% Zins B etc). Da wäre es für mich ja uU möglich, dass ich mir den Beleihungswert sagen lasse und dann entsprechend nachverhandle, ob man nicht den Beleihungswert so festsetzen kann, dass aus der 61,2 % Finanzierung dann doch eine 59,8 % wird. Haben die Berater da eine Möglichkeit Einfluss zu nehmen, und/oder wird der Beleihungswert an mich als Kunden rausgegeben? Wäre ja auch eine gute Möglichkeit den Marktwert zu checken und damit den Kaufpreis zu prüfen.

das ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Meistens wird es so geregelt, dass falls du den Bewerter bezahlst, auch eine Ausfertigung des Gutachtens erhälst.
Andernfalls wird es natürlich ohnehin im Zins als Marge eingerechnet. Ist ne Milchmädchenrechnung der Bank...

Falls der durch einen Gutachter (oder im Kleindarlehensbereich ein Kundenbetreuer, der nicht mit deiner Finanzierung betreut ist) Beleihungswert höher ausfällt, als dein Kaufpreis, so ist grundsätzlich der niedgriste Wert der aktuelle Beleihungswert. (Niederstwertprinzip).

Der Beleihungswert ist ohnehin eine Größenordnung der Bank und für den Kunden eigentlich nur zweitrangig. Wie du richtig sagtest spielt er für deine Zinskonditionen natürlich eine Rolle, aber grundsätzlich wird dieser wert für 3 Dinge ermittelt :
-Beleihungswertermittlung für die Bank bei Inanspruchnahme von Anrechnungserleichterungen nach KWG (weniger EK Unterlegung der Bank für einen Kredit)
- Deckungsstockfähigkeit zur Refinanzierung des ausgereichten Kredites durch die Bank
- Hilfe zur Kreditentscheidung für den Kundebetreuer
Alles sind im Grunde Probleme der Bank und natürlich auch für deren Pricing da.

Banken können grundsätzlich auch bis zum Marktwert oder darüber hinausgehend Kredite gewähren, dies jedoch mit entsprechender Bonitätsstärke des Kunden.

Du wirst keine Chance haben, vor Kreditzusage einen Beleihungswert mit de rBank festzulegen. Auch nicht vor Zuschlagsbeschluss. Hierfür erhällst du nur eine bindendes Kreditangebot mit freibleibenden Konditionen.

Hallo,

ich wollte mal kurz eure Meinung hören zu nem Objekt,wofür ich mich interessiere:
Hier mal ein paar Daten:
-Lage: Ostdeutschland, 40k Einwohnerstadt,relativ schlechte demographische Entw.,typisch halt.
-Ist meine Heimatstadt, daher kenne ich den Markt sehr sehr gut.
-Objekt ca 400m weg von der ansässigen Hochschule,ca 1,5km weg vom Marktplatz/ Zentrum in guter Lage.

Zimmer: 11,00
Wohnfläche ca.: 319,00 m²
Grundstücksfläche ca.: 275,00 m²
Baujahr: 1900
-6 vermietete Wohneinheiten, verteilt auf 3 Etagen. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.
Die Wohnungen werden mittels einer Gaszentralheizung mit Warmwasserbereitung beheizt. In den letzen 15 Jahren wurden die Fenster, die Außentüren und die Heizung erneuert. Das Dach wurde neu eingedeckt.
Kaufpreis laut Eigentümer : 145K

Ich würde ca 20k Eigenkapital aufbringen.
Ich weiss noch nichts bezüglich der Mieterstruktur oder dem Reinertrag, gehe aber davon aus, dass regional üblich nicht mehr als 5-6€ bezahlt werden m².
Ich rechne mal mit höchstens 1,1k MIeteinnahmen.

Ich wohne in Frankfurt, müsste also das Haus über eine Verwaltung laufen lassen oder, dass wäre mir lieber, nen alten Bekannten die Hausmeistertätigkeit überlassen und selbst die Vermietungen durchführen.

Etwaige Umnutzung in kleine 1Raum Studi Wohnungen wären später durchaus denkbar für mich.
Abseits dessen, leben meine Eltern im Ort und ich könnte mir gut vorstellen (Eltern um die 70) sie dort später mietfrei wohnen zu lassen,damit sie keine Sorgen haben.

Was denkt ihr darüber?
Risiko natürlich die spätere Veräußerung, Demographische Entwicklung, Mietnachfrage , Sanierungskosten.

Wäre über Anreize dankbar.

Du denkst also, dass nicht mehr als 5-6 EUR/qm bezahlt werden und das Objekt auf Grund von Lage, Ausstattung und Alter derzeit bei 3,50 EUR/qm anzusetzen ist!? Das wird sich nachhaltig ohne größere Investition auch nicht wesentlich verbessern!???

Dann halte ich den Sachwert von 450 EUR/qm für angemessen bei den genannten Investitionen. Es fehlt Elektrik und Fassade / Dämmung. Was noch?

Beim Ertragswert halte ich den Kaufpreis für überzogen, da die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bei ca. 2 EUR/qm anzusetzen ist. Daraus ergibt sich eine Kaltmiete von 1,60 EUR x 12 x 319 qm = ca. 6.200 EUR. Die Krux ist jetzt eine Restnutzungsdauer und einen Zinssatz anzunehmen. Da lässt sich alles von 62 - 180 TEUR herrechnen.

Dr. Strothmann kauft Objekte mit Preisen von 10-fachem Jahresnettoertrag.
Das wären hier 62.000 EUR ggü. den geforderten 145.000 EUR.
Die Wahrheit liegt mMn irgendwo dazwischen.

ich bezweifle doch stark, dass strothmann für 10fach in besagter Stadt kauft....

Die krux an der Sache liegt darin, Mieter für Mietpreise um die 4 bis 4,50 EUR zu finden. Da es deine Heimatstadt ist, dürfte dir das leichter fallen als einem überregionalen Investor. Aus Erfahrung kann ich sagen, ist der Kaufpreis nicht überzogen, sollten keine wesentlichen Mängel (Instandsetzungsstau / überalterte baul. Anlage etc.) vorhanden sein. Von Studentenapp. lass direkt die Finger in solchen Städten... Allgemein ist es wichtig wenn man Immobilien in solchen Städten von denen du sprichst hat, Objekte zu besitzen welche sich vom sonst üblichen regionalen Markt abheben um die Dinger voll zu bekommen. Leerstand ist das schlimmste was allen beteiligten passieren kann.

Unter gegebenen Annahmen kaufst du zum 8,5 bis 9,5 Fachen auf die Sollmiete. Die "Zeit" sollte man sich vergolden lassen
Kaufpreis somit rd. 120 - 130 K, ist auch angemessen...

Hör was jotha mit Sach- und Ertragswert meint lieber nicht so genau hin.
Es gibt nur einen Marktwert. Ob der aus dem Sachwert oder dem Ertragswert hergeleitet wird ist erstmal zweitens, beide Verfahrensweisen führen jedenfalls zum identischen Marktwert.

Nicht umlagef. NK hier ungef. bei 1,2 EUR/mon bei ner I-Rücklage von 9 EUR/ 250 EUR Verwaltung und 2 % Ausfwallwagnis.
Ist alles nicht so interessant für dich, kommt mehr aus der Bewertung, denn ob du die I-Rücklage am ende ansparst, oder einfach so als EK da liegen hast wenn die Investitionen kommen ist letztendlich pups..

Schick mal ne Nachricht über Comtool, dann sage ich dir, ob ich da auch gekauft habe

Ansonsten: Mietspiegel ist immer eine wichtige Geschichte, um hinterher gute Reniten zu haben. In der Regel sind die Mietverträge alt und nicht angepasst worden. Sprich man kann oft um 10% erhöhen und nach ein bis zwei Jahren noch mal. Wir haben gerade ein Objekt in einer 6.000 Seelen Gemeinde gekauft, das zum 14 fachen angeboten war, mit Mieterhöhung sind wir beim 11,7 fachen. Microlage stimmt: Einkaufen, Arzt, Kindergarten, Schule alles zu Fuß, Apotheke ebenfalls, Bahnanbindung 750m weit weg. Autobahn in 4min zu erreichen und Hamburg dann nur 20min weg.

Wenn du viel sanieren musst, würde ich das im Kaufpreis immer mit einrechnen. Nur so kannst du überhaupt bewerten, ob das Objekt sich irgendwann rechnet oder nicht. Ich habe in der Anfangsphase auch mal ins "Klo" gegriffen
Wir nehmen oft einen Sachverständigen dazu. Immer genau dann, wenn wir tatsächlich kaufen wollen und uns anhand der Daten (Mietverträge, Bausubstanz oberflächlich, Kaufpreis, Finanzierung) ein gutes Investment vorliegt. In der Regel wird eh ein Gutachten seitens Banken verlangt oder beauftragt. SO haben wir es dann schon vorliegen.

Hallo Dr.
im Normalfall: § 5 Abs. 2 letzter Satz BelWertV.

Habt ihr wohl Glück, oder finanziert nur im DSGV bzw. bei den Volksbanken ;-)

so,erstmal danke für eure Meinungen.
Hab das Expose erhalten.
Hier mal ein paar Facts:
Baujahr ca.1900, Modernisierung 1996-1998, 2012
Maklerprovision 3,57 %
Im EG befinden sich eine 3-Raum- sowie eine 1- Rauwohnung und im 1.OG und 2.OG jeweils zwei 2-Raumwohnungen. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut.
Die Wohnungen werden mittels einer Gaszentralhei-zung mit Warmwasserbereitung beheizt. Die gefliesten Bäder sind mit Badewanne oder Dusche ausgestattet. Die straßenseitigen Fenster sind im EG mit Rollläden ausgestattet. In den letzen 15 Jahren wurden die Fens-ter, die Außentüren und die Heizung erneuert. Im Jahr 2012 wurde das Dach neu eingedeckt und 2013 die hofseitige Fassade saniert.
Bebaubarkeit
Das eingefriedete Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus mit Seitenflügel und einem Neben-gebäude. Der Innenhof ist teilweise befestigt und be-grünt.
Erschließung
Das Grundstück ist erschlossen mit Wasser, Abwasser öffentl. Netz, Strom, Gas, Telefon und Kabelanschluss.
319m² Wohnfläche
Kaltmiete: 1300€
NK+HK ca 940€

@sverbert, ich versteh das schon, habe selber in der Bewertung einer großen KAG gearbeitet
Ja da stimme ich dir vollends zu, Leerstand wäre das schlimmste, daher sollte die Lage wirklich exponiert sein.
Treppenhaus ist relativ alt und müsste gemacht werden,sowie die Hofseite (purer Backstein)
Werde es mal besichtigen und mir mal genau anschauen wie die Mieterstruktur ist und Zustand der Wohnungen.

Original von svebert
Hallo Dr.
im Normalfall: § 5 Abs. 2 letzter Satz BelWertV.

Habt ihr wohl Glück, oder finanziert nur im DSGV bzw. bei den Volksbanken

In der Regel DSGV

gibt es eigentlich auch eine Möglichkeit eine Finanzierung für eine vermietete Immobilie OHNE EINKOMMENSNACHWEIS zu bekommen? (Wenn genügend Eigenkapital und sonstige Vermögenswerte (Wertpapiere) vorhanden sind?)

Original von betout
gibt es eigentlich auch eine Möglichkeit eine Finanzierung für eine vermietete Immobilie OHNE EINKOMMENSNACHWEIS zu bekommen? (Wenn genügend Eigenkapital und sonstige Vermögenswerte (Wertpapiere) vorhanden sind?)

Ein klares Ja und Nein.
Es gibt (gesetzliche) Vorgaben für die Prüfung der Einkommens- und der Vermögensverhältnisse.
Eine Bank ist kein Pfandleiher und soll und kann keiner sein.
Deshalb ist es an sich nicht möglich.

Aber:
Bei der Höhe eines Darlehens und bei der Werthaltigkeit der Sicherung gibt es unterschiedliche Arten der Prüfung. Wenn also der Auslauf am Objekt im deckungsstockfähigen Bereich liegt (das sind idr. unter 50 % des Kaufpreises, genauer 60 % des Beleihungswertes - das kann durch einen höheren Sicherheitsabschlag weniger sein) kann auf den Nachweis der Einkommensverhältnisse verzichtet werden. Das bedeutet aber nicht, dass keine Prüfung gemacht wird. Es wird also immer eine Selbstauskunft über die Verhältnisse verlangt werden. Wenn das plausibel erscheint, besteht eben die Möglichkeit aber nicht der Anspruch der "vereinfachten" Darlehensvergabe.

Plausibilitätsprüfung:
Schufa ohne Auffälligkeiten
Scoring
nachhaltige regelmäßige Ratenzahlungen
Objekt schon länger im Besitz (also eher Umschuldung als Kauf)
...

hallo leute.
ich bin an ein megainteressantes projekt geraten. dabei gilt es ein zinshaus mit ca 10 wohnungen @ durchschnittliche 60qm zu kaufen und zu restaurieren.
wo finde ich im internet zu restaurationskosten, materialkosten.
es werden noch haufenweise experten herangezogen, allerdings möchte ich nicht unwissend auftauchen.

wenn wer paar nützliche links oder beispiele hat wäre ich sehr erfreut. das gebäude muss de facto komplett ausgehöhlt werden.

thx in advance

Folgende Links könnten interessant sein. Hab den Inhalt nur kurz überflogen.

http://www.ub.tuwien.ac.at/dipl/2012/AC09031422.pdf

http://www.ub.tuwien.ac.at/dipl/2008/AC06746527.pdf

Original von HammerJOE
Folgende Links könnten interessant sein. Hab den Inhalt nur kurz überflogen.

http://www.ub.tuwien.ac.at/dipl/2012/AC09031422.pdf

http://www.ub.tuwien.ac.at/dipl/2008/AC06746527.pdf

wow super danke